De paragraaf Grondbeleid gaat in op het gevoerde grondbeleid en legt daarover verantwoording af. Deze paragraaf geeft een beeld van de grondexploitatie herzieningen van eind 2018. Hierbij komen de ontwikkelingen van de verwachte planresultaten, de voorzieningen voor verwachte negatieve planresultaten en de resultaten van afgesloten projecten aan bod. Verder geeft deze paragraaf een overzicht van de ontwikkelingen in de voorraad gronden. Tot slot wordt ingegaan op de risico’s en het benodigde weerstandsvermogen. In deze jaarrekening staan de hoofdlijnen op het gevoerde grondbeleid. Uitgebreide informatie staat in het Meerjarenperspectief Grondexploitaties (MPG) 2019. Deze wordt separaat aan de raad voorgelegd voor besluitvorming.

In de structuurvisie en diverse beleidsnota’s is aangegeven op welke wijze de gemeente de stad verder wil ontwikkelen. In de Nota Grondbeleid 2016 is aangegeven welke vormen van grondbeleid en daarbij behorend instrumentarium kan worden toegepast. Op basis van risicoscans per locatie/gebiedsontwikkeling wordt bepaald welke vorm wordt gebruikt. Het grondbeleid wordt ingezet om te faciliteren, te regisseren, te verbinden en te verleiden. Gebiedsontwikkelingen zijn zeer uiteenlopend en veranderen in de loop van de tijd. Per ontwikkeling wordt maatwerk toegepast. Bij de start van een ontwikkeling wordt de gewenste rol van de gemeente en het in te zetten instrumentarium benoemd. Als gemeentelijke doelstellingen niet gerealiseerd (kunnen) worden door anderen, zet de gemeente actief grondbeleid in. Een actieve rol wordt altijd voorafgegaan door een risico- en financiële analyse.

Het vertrouwen in de woningmarkt is in het vierde kwartaal van 2018 gedaald. De woonindex staat op het laagste punt sinds de dalende trend in 2016 werd ingezet. De index bevindt zich nu op hetzelfde niveau als in 2013 toen het vertrouwen na de financiële crisis net weer omhoog klom. De reden voor het gedaalde vertrouwen is nu wel anders, namelijk de schaarste op de woningmarkt.
De olievlekwerking vanuit de grote steden houdt aan: woningzoekenden die vanwege het tekort aan geschikt woningaanbod en de hoge prijzen in de grote stad uitwijken naar randgemeenten zorgen op hun beurt voor verdrukking op de woningmarkt in deze randgemeenten. Als resultaat wordt de olievlek steeds groter. De markt in deze gebieden wordt hierdoor snel krapper, terwijl de dynamiek op de woningmarkt in veel grote steden juist afneemt (krapte-indicator stijgt, minder extreme prijsstijgingen). Zo worden de regionale verschillen steeds kleiner: bijna overal vertoont de woningmarkt nu in meer of mindere mate tekenen van oververhitting.

Woningbouw Bangert en Oosterpolder
De grootste woningbouwlocatie is op dit moment Bangert en Oosterpolder. Deze grondexploitatie wordt door de gemeente zelf gevoerd (in de nota grondbeleid is dit ontwikkelveld 2). Binnen deze grondexploitatie zijn in 2018 in totaal 127 woningen opgeleverd en gronden verkocht voor de bouw van 111 woningen. In de primitieve begroting was rekening gehouden met de uitgifte van grond voor 120 woningen. Het verschil wordt veroorzaakt doordat de levering van de gronden voor de bouw van een zorgcentrum en 15 huurwoningen niet in 2018 plaats heeft gevonden. Door vertraging in de procedures is deze door geschoven naar 2019.

Publiek Private Samenwerking (PPS) Zevenhuis
In 2013 is gestart met realisatie van het bedrijven terrein Zevenhuis. De grondexploitatie van het Zevenhuis wordt uitgevoerd door de Exploitatiemaatschappij Zevenhuis B.V. In 2018 is door de Exploitatiemaatschappij 1,8 hectare bouwrijpe grond verkocht. In de begroting 2018 was rekening gehouden met 2 ha. In de eerste fase (1A) is alles verkocht. In 2018 is gestart met het bouwrijp maken van fase 1B. Het bouwrijp maken van fase 1B wordt in 2019 afgerond. In totaal is nu circa 27% van de gronden in fase 1 verkocht. Uit de jaarstukken van de Exploitatiemaatschappij blijkt ook uit dat er voldoende financiële middelen aanwezig zijn om de geraamde kosten van 2019 te betalen. Er kan, net als in 2017, weer een uitbetaling plaatsvinden aan de aandeelhouders. Vooralsnog is in de aandeelhoudersvergadering besloten een bedrag van circa 1,6 miljoen euro uit te keren. Deze betaling vindt plaats in 2019. Dit uit te keren bedrag is zeer voorzichtig geraamd. Er is met de aandeelhouders afgesproken dat halverwege het jaar (2019) opnieuw de balans wordt opgemaakt en wordt bekeken of tot een extra uitkering overgegaan kan worden. Door deze behoudende wijze van begroten wordt voorkomen dat de grondexploitatie van de Exploitatiemaatschappij tussentijds een nieuwe financiële inleg door de aandeelhouders van Exploitatiemaatschappij nodig heeft. Het uit te keren bedrag wordt ingezet om de openstaande rekeningen van de gelieerde maatschappijen te betalen. Contractueel is met de aandeelhouders afgesproken dat de rekeningen betaald worden als er voldoende cash flow is.

Overige locaties
Bij de overige locaties zijn in 2018 in totaal 7 woningen opgeleverd. Het betreft diverse inbrei locaties. Deze locaties worden uitgevoerd door particulieren of marktpartijen (faciliterend grondbeleid).

Aan- en verkopen gronden
In de Bangert en Oosterpolder zijn de gronden van fase 1 t/m 4 al volledig verworven. In Fase 5 en fase A zijn in 2018 vijf kavel verworven en voor de overige gronden zijn er verwervingsgespreken gaande. Er werd in de jaarschijf 2018 dan ook rekening gehouden met aankopen in fase 5B en A west. Mocht het tot een onderhandelingsresultaat zijn gekomen, dan was hiervoor geld beschikbaar. Voor de grondexploitatie is het voordeliger dat de investeringen op een zo laat mogelijk moment worden gedaan. Daarnaast heeft een partij zich beroep op zelfrealisatie. In verband hiermee valt een deel van de gronden nu buiten het exploitatie gebied van Bangert en Oosterpolder. In onderstaande overzichten staan de aan- en verkopen 2018.

Aankopen 2018 in hectare

Verkopen 2018, in hectare

Bangert en Oosterpolder
In de Bangert en Oosterpolder is de verkoop van bouwrijpe gronden in 2018 naar verwachting verlopen. Het gaat om bouwrijpe gronden die zijn verkocht in fase 4B en fase 3 (centrum en west) voor zowel (collectief) particulier opdrachtgeverschap als projectmatige bouw. Voorts is in 2018 de raming van de nog te verkopen gronden aangepast van 26.4 ha. naar 23 ha. dit door het wegvallen van de gronden van de zelfrealisator in fase 5. In fase 1 en 2 zijn op twee locaties na alle gronden uit gegeven. Dit zijn twee kavels voor kantoren, waarvan de vraag is of deze nog wel worden uitgegeven. In fase 3 is een deel van het programma aangepast van grondgebonden naar appartementen, dit heeft geen gevolgen voor het resterend totaal uit te geven gronden in fase 3.

Bobeldijkerweg
In 2018 was rekening gehouden met verkoop van ca. 0,2 ha. bouwrijpe grond op het bestaande centrum en op de uitbreidingslocatie. Op het bestaande centrum kunnen de huurders de grond kopen als zij de financiële middelen hebben en de kavel geschikt is voor verkoop. Er zijn in 2018 negen kavels verkocht, waarvan één op het bestaande centrum en acht op de uitbreidingslocatie.

IJsvogel
Op deze locatie is in 2018 geen grond uitgegeven. In 2018 is een aanvullende overeenkomst gesloten met de ontwikkelaar. Hierin is afgesproken dat de ontwikkelaar alle resterende gronden uiterlijk 31 december 2019 afneemt en de totale resterende koopsom aan de gemeente betaalt.

Oude Veiling
Op de Oude Veiling is de verkoop van bouwrijpe gronden naar verwachting verlopen. Alle gronden op deze locatie zijn nu verkocht en geleverd. Deze grondexploitatie wordt gesloten.

De hiervoor genoemde ontwikkelingen leidden in 2018 tot een investeringsuitgave van circa 5,7 miljoen euro aan uitgaven in planontwikkeling en realisatie (bouw- en woonrijp maken). In 2018 is voor circa 10,7 miljoen euro aan opbrengsten gerealiseerd. Eind 2018 was de voorraadwaarde van de grondexploitaties 5,8 miljoen euro. In deze  voorraadwaarde is rekening gehouden met een voorziening voor verliesgevende complexen.

Winst- en verliesneming

Winstneming gebeurt op het moment dat de exploitatie van een complex wordt beëindigd of wanneer tussentijds met redelijke zekerheid is vast te stellen dat er winst gerealiseerd wordt. In het laatste geval wordt het saldo van de negatieve boekwaarde, na aftrek van de nog te verwachten kosten, als resultaat genomen en ten gunste van de algemene bedrijfsreserve grondzaken gebracht. In 2018 zijn de grondexploitaties Oude Veiling, Tweeboomlaan en Westerdijk 49 afgesloten en is het resultaat genomen van in totaal 250.000 euro. Dit wordt nu dus het restant bij afsluiten van de grondexploitaties. In 2017 is er al een tussentijdse winst genomen op de grondexploitaties Westerdijk(Oude Schouwburg) en Tweeboomlaan van 710.000 euro.
Het resultaat van het grondbedrijf in 2018 is afgerond 3,0 miljoen euro positief. Zie onderstaand overzicht voor een toelichting op het resultaat.

* de buitengewone baten en lasten zijn opbrengsten of uitgaven die niet zijn ontstaan door de normale bedrijfsvoering van het grondbedrijf, maar bijvoorbeeld door een bijdrage van of aan de algemene dienst. Bijvoorbeeld een jaarlijkse bijdrage vanuit de grondexploitatie aan de algemene dienst vanwege het nadeel dat is ontstaan door wijziging van verslaggevingsregels.

Net als voorgaande jaren is begin 2019 het Meerjarenperspectief grondexploitaties (MPG) opgesteld. Deze actualisatie laat voor de exploitatie van Bangert en Oosterpolder een gunstiger resultaat zien dan in mei 2018 is gepresenteerd. Het te verwachten tekort in het eindresultaat is omgeslagen naar een te verwachten winst. Hierdoor is een bedrag van afgerond 1,2 miljoen euro van de getroffen voorziening vrijgevallen ten gunste van de algemene bedrijfsreserve grondzaken. En een tussentijdse winst genomen van afgerond 1,273 miljoen euro.

Ontwikkeling boekwaarde bouwgronden

De totale boekwaarde van de grondexploitaties is het afgelopen jaar afgenomen van 10,1 miljoen euro naar 5,8 miljoen euro. In onderstaande tabel is de afname nader toegelicht.

De boekwaarde van de voorraden bouwgronden in exploitatie is ten opzichte van 2017 afgenomen. Dit komt hoofdzakelijk doordat de opbrengsten in de grondexploitaties in 2018 hoger waren dan de kosten. Vooral bij de complexen Bangert en Oosterpolder en de Oude Veiling (locatie voormalige stadswerf) is de opbrengst hoger geweest dan de kosten. Hierdoor is een positieve kasstroom gerealiseerd.

Planresultaten grondexploitaties

De grondexploitatie bestaat uit zes complexen. Gelijktijdig met het vaststellen van het MPG2019 zijn per 2018 drie complexen afgesloten. Jaarlijks maakt de gemeente een prognose van de te verwachten resultaten en verwerkt deze in een meerjarenperspectief (MPG). Dit is in mei/juni in een door het college georganiseerde besloten informatiebijeenkomst gepresenteerd. Met ingang van het boekjaar 2016 wordt het MPG voor besluitvorming ook aan de raad voorgelegd ter vaststelling. Volgens de richtlijnen van de BBV dient de presentatie van de resultaten te gebeuren op eindwaarde (dit is de nominale waarde inclusief prijsstijging en rentelasten). In onderstaand overzicht staan de voorlopige uitkomsten van alle complexen op eindwaarde. Bij het bepalen van het financiële resultaat van de grondexploitaties zijn de onderstaande parameters gehanteerd:

• Kostenstijging: 2,5% per jaar
• Opbrengststijging (grondverkopen): 2,0% per jaar
• Door te berekenen rente binnen de grondexploitatie: 1,7%
• Disconteringspercentage: 2%
• Te hanteren plankosten: 110 euro per uur
• Uitgifte tempo woningproductie Bangert en Oosterpolder: gemiddeld 120  woningen per jaar..
• Onvoorzien 5%

Om tot realistische parameters te komen doet het grondbedrijf van de gemeente onderzoek. Hiervoor maakt het grondbedrijf gebruik van gegevens van daarin gespecialiseerde bedrijven. De gemeente maakt gebruik van gegevens van het adviesbureau Metafoor, welke op zijn beurt gebruik maakt van gegevens van verschillende bedrijven en organisaties zoals het CPB, CBS, BDB, Bouwkostenkompas, Rabobank, ING, Cobouw en DTZ. Tevens gebruikt de gemeente een benchmarkonderzoek onder een aantal Noord-Hollandse gemeenten. Hierdoor heeft de gemeente inzage in hoe de gekozen parameters zich verhouden tot hun omgeving.

De bedragen op eindwaarde zijn niet vergelijkbaar, omdat de einddatum per project verschilt. Om meerdere projecten met verschillende looptijden met elkaar te kunnen vergelijken is een correctie nodig voor de verschillen in looptijd. Daarom worden alle kosten en opbrengsten teruggerekend naar de 'netto contante waarde' (NCW) op 1 januari van het huidige jaar. Volgens de BBV is de disconteringsvoet die hiervoor gehanteerd wordt voor alle gemeenten gelijk en gebaseerd op het maximale meerjarig streefpercentage van de Europese Centrale Bank (ECB) voor de inflatie binnen de Eurozone. In onderstaande tabel is een vergelijking gemaakt met het MPG 2018 op contante waarde.

De meeste gemeentelijke grondexploitaties laten een verbetering zien ten opzichte van het MPG2018. De stijging van het geraamde resultaat kan vrijwel geheel op het conto van het project Bangert en Oosterpolder worden geschreven. Bangert en Oosterpolder laat namelijk een verbetering zien van het geraamde resultaat met 3,2 miljoen euro. Voorts zijn in 2018 drie complexen (Tweeboomlaan, Westerdijk, Oude Veiling) afgesloten. De andere projecten laten ten opzichte van 2018 een kleine verbetering zien in het geprognosticeerde eindresultaat. In het MPG 2019 zijn de resultaten per project nader toegelicht.

Vanaf 1 januari 2016 is de invoering van de vennootschapsbelasting voor gemeenten ook van toepassing op de gemeentelijke grondexploitaties. Bij de toets of het Grondbedrijf door de ondernemerspoort komt, worden ook de afboekingen uit het verleden betrokken (dit is conform de richtlijnen). Dat leidt tot de conclusie dat er voor de komende jaren geen sprake zal zijn van een structurele winst. Wij kunnen op voorhand echter niet uitsluiten dat de Belastinginspecteur hier een andere positie in kiest. Mogelijk moet de gemeente in de toekomst voor de grondexploitaties wel vennootschapsbelasting betalen. Daarop wordt jaarlijks getoetst bij het opstellen van het Meerjarenperspectief Grondexploitatie (MPG). De winstberekening voor de vennootschapsbelasting wijkt van de normale winstberekening. Bij een eventuele belastingplicht zal aan de gemeenteraad worden voorgesteld om dit te verrekenen met de algemene bedrijfsreserve grondzaken.

De ontwikkeling van de algemene bedrijfsreserve grondzaken en de reserve stedenbouwkundige kwaliteit Banger t en Oosterpolder wordt hieronder kort toegelicht.

Algemene bedrijfsreserve grondzaken
Het meerjarige karakter van gebiedsontwikkelingen en de daarmee samenhangende risico’s maken het noodzakelijk om de ontwikkeling van de algemene bedrijfsreserve grondzaken vanuit een meerjarig perspectief te bezien. Het saldo van de algemene bedrijfsreserve grondzaken is 7,3 miljoen euro per 31 december 2018. Rekening houdend met de nog niet geëffectueerde onttrekkingen van 0,3 miljoen euro bedraagt de algemene bedrijfsreserve circa  7 miljoen euro. Het belang van voldoende risicobuffer is de voorbije jaren duidelijk geworden. Om de risico’s van de grondexploitatie af te kunnen dekken, wordt ook de algemene reserve gebruikt.

Reserve Stedenbouwkundige kwaliteit Bangert en Oosterpolder
Het saldo van de reserve stedenbouwkundige kwaliteit Bangert en Oosterpolder bedraagt 120.602 euro per 31 december 2018. Deze reserve is ter dekking van extra investeringen voor stedenbouwkundige kwaliteit in het openbaar gebied van Bangert en Oosterpolder. Aan deze reserve wordt een vast bedrag per verkochte kavel toegevoegd. De bijdrages die de gemeente ontvangt bij verkoop van vrije sector kavels, worden gestort in deze reserve. De ontwikkelaars hebben een eigen kwaliteitsfonds.

Voorzieningen
In het BBV staat dat voor verwachte negatieve planresultaten een voorziening moet worden getroffen. De hoogte van de totale voorziening wordt bepaald door de som van de verwachte negatieve planresultaten op contante waarde. Vanaf 2016 moet de voorziening berekend worden met een standaard voorgeschreven disconteringsvoet van 2%. In onderstaand overzicht is de verwachte mutaties van de voorziening voor negatieve planresultaten opgenomen. Dit is bepaald op basis van de geactualiseerde grondexploitaties per 1 januari 2019.

Stille reserve
Het bestaan van een stille reserve blijkt niet uit de balans. Van een stille reserve is sprake als de waardering op de balans lager is dan de marktwaarde. De stille reserves van het grondbedrijf maken onderdeel uit van het weerstandsvermogen van de gemeente, zie ook ‘paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing’. In het complex verspreide gronden zijn strategische aangekochte percelen opgenomen die een rol kunnen spelen bij nieuwe ontwikkelingen in en rond Hoorn. Bij gronden aan de Leekerpad en bij het terrein aan de Kerkelaan 1 te Zwaag is sprake van een geschatte overwaarde ten opzichte van de huidige balanswaarde, dus een stille reserve.
Er is ook sprake van een stille reserve als gevolg van de herziening van de canon van de gronden in voortdurende erfpacht. De erfpachters in Hoorn hebben de mogelijkheid om, daar waar mogelijk, het bloot-eigendom onder nader te bepalen voorwaarden te verwerven. Een aantal erfpachters in de Huesmolen heeft de canon afgekocht. De totale waarde van het bloot-eigendom van het gedeelte van de Huesmolen waarvoor de canon kan worden afgekocht is per december 2018 bepaald op circa 2,5 miljoen euro. Hoeveel erfpachters nog van deze mogelijkheid tot koop van de blote eigendom gebruik zullen maken, valt nu niet te voorzien. Voor complexen zoals de winkelcentra De Kersenboogerd en deels ook de Huesmolen (het verscentrum) is de canon al voor langere termijn (tot onder meer 2023) afgekocht. Op dit moment bestaat er van die zijde dan ook geen belangstelling om tot afkoop van de canon over te gaan. Voor het complex Korenbloem was er belangstelling van de erfpachter om de canon af te kopen. In verband hiermee is de totale waarde van het bloot-eigendom van het complex De Korenbloem getaxeerd op circa 1,3 miljoen euro. De erfpachter heeft te kennen gegeven hiervan geen gebruik te maken. Van de overige complexen is de waarde van het bloot-eigendom nog niet bepaald, aangezien er ook geen belangstelling is voor koop.

Het benodigd weerstandsvermogen geeft aan wat de omvang van de algemene bedrijfsreserve grondzaken dient te zijn om geanalyseerde risico’s op grondexploitaties op te kunnen vangen. Naast de voorzienbare resultaten, waarvan de negatieve resultaten door voorzieningen zijn afgedekt, zijn er nog onvoorziene algemene risico’s. Voor deze risico’s moet, op basis van de uitgangspunten in de nota grondbeleid, een weerstandsreserve worden aangehouden van 8,6 miljoen euro. De aanwezige weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties is 8,9 miljoen euro. Dit betekent dat de benodigde weerstandscapaciteit voor de grondexploitaties 0,3 miljoen euro boven de norm ligt (zie ook paragraaf weerstandsvermogen en risicobeheersing).

Risicomanagement
Aan grondexploitaties zijn onlosmakelijk risico’s verbonden. De effecten van de recessie komen vooral tot uitdrukking bij het project Bangert en Oosterpolder. Dit is het meest risicovolle woningbouwproject binnen de gemeente. Voor de projecten Bangert en Oosterpolder en Zevenhuis wordt jaarlijks een risicoanalyse gemaakt inclusief de mogelijke beheersmaatregelen. Daarnaast wordt periodiek gerapporteerd over risico-ontwikkelingen binnen het project. De risicoanalyse van Bangert en Oosterpolder maakt integraal onderdeel uit van de jaarlijkse exploitatieherziening, verantwoord in het meerjarenperspectief grondexploitaties. Daarbij worden tevens nader te treffen beheersmaatregelen voorgesteld. De meest gevoelige elementen daarbij zijn, evenals vorig jaar, de uitvoering- en plankosten, de grondopbrengsten, de opbrengsten door mogelijke prijsontwikkelingen. Een onderdeel van de risicoanalyse Bangert en Oosterpolder is daarom de gevoeligheidsanalyse. In deze analyse wordt de invloed van een mogelijke wijziging in parameters als rente over kosten en opbrengsten, kosten- en opbrengststijgingen en fasering in beeld gebracht. Deze gevoeligheidsanalyse laat zien dat relatief kleine wijzigingen in de gehanteerde parameters relatief grote verschillen in het resultaat kunnen veroorzaken. In onderstaand overzicht zijn de resultaten van de gevoeligheidsanalyse weergegeven.

Voor Zevenhuis is vanwege de specifieke rol die de gemeente daar bekleedt, een ander type risicoanalyse opgesteld. De gemeente vervult een rol als aandeelhouder in een vennootschap en draagt zelf niet zorg voor een grondexploitatie met kostenposten als bouw- en woonrijp maken en grondopbrengsten. De grondexploitatie is daarmee geen traditionele grondexploitatie. De risico’s voor Zevenhuis zijn door een analyse van diverse mogelijk optredende scenario’s in beeld gebracht. Dit is onder meer van belang om tot bepaling van het benodigde weerstandsvermogen te komen.

In de raadsvergadering van 8 mei 2007 heeft de gemeenteraad besloten het erfpachtstelsel los te laten en in het kader van het gronduitgiftebeleid verkoop van grond als generieke uitgifte vorm te hanteren. Door dit besluit worden erfpachters in de gemeente, daar waar mogelijk, in de gelegenheid gesteld om het blote eigendom te verwerven. Erfpacht wordt alleen nog bij bijzondere projecten toegepast. Daarbij valt te denken aan onder meer volkstuincomplexen, sportcomplexen en benzineverkooppunten. De erfpachters van de gemeente Hoorn zijn aangeschreven over de mogelijkheid om het bloot-eigendom aan te kopen. De erfpachters van appartementencomplexen worden, mede vanwege de juridische beperkingen, in de gelegenheid gesteld om de canon af te kopen tegen betaling van een éénmalig bedrag welk bedrag gelijk is aan de waarde van het bloot-eigendom. Van de mogelijkheid tot aankoop van het bloot-eigendom dan de canon af te kopen hebben in 2018 slechts vier erfpachters gebruik gemaakt voor een bedrag van 47.361 euro.